En este momento, comprar una vivienda con la intención de alquilarla resulta más rentable que contratar un plan de pensiones. De hecho, si se tiene el dinero suficiente para la entrada, el crédito necesario para financiar el resto podría pagarse con los ingresos obtenidos del alquiler. De ahí que muchos, pensando en su jubilación o simplemente en invertir su dinero, opten por esta solución.
Esto, siguiendo la ley de la oferta y la demanda, tensa el mercado inmobiliario, sube los precios de los inmuebles e impide que muchos puedan acceder a ellos, con lo que para disponer de una vivienda solo les queda la opción de alquilar. Y, a veces, dada la cuantía de los salarios y los alquileres actuales, ni siquiera eso.
Cuando los ingresos son bajos, acceder a una vivienda, tanto en propiedad como alquilada, es un problema. Es una de las causas que explican que un elevado porcentaje de jóvenes sigan viviendo con sus padres.
España es uno de los países con la emancipación juvenil más tardía de Europa. Mientras que la edad media de emancipación en la Unión Europea es de 26,2 años, en España es de 29,5. En 2019, el porcentaje de jóvenes entre 18 y 34 años que aún vivía con sus padres era del 64,5%, un 10% más que en 2010.
Aunque el problema de la vivienda no solo afecta a los jóvenes, sino a todos aquellos con escasez de recursos económicos y tiene importantes efectos negativos en la sociedad; además de mermar las finanzas de las personas más vulnerables, reduce la tasa de fertilidad, provoca hacinamiento, genera malestar social y acelera la gentrificación de las ciudades, por citar algunos de ellos.
Una situación que, en mayor o menor medida, está ocurriendo en todas las grandes ciudades europeas. Tanto es así que algunas de ellas, como Berlín, París, Ámsterdam o Dublín, están tomando medidas para regular el mercado del alquiler. Si bien hay que decir que no todas ellas están consiguiendo los efectos esperados.
En España, de momento, solo se han limitado las subidas del precio del alquiler en 61 municipios de Cataluña y la normativa está recurrida al Tribunal Constitucional. A nivel nacional se está a la espera de la futura nueva Ley de Vivienda, que está negociando con grandes dificultades el actual Gobierno de coalición.
En esta negociación, una de las medidas estrella que propone Podemos es fijar un límite al precio de los alquileres en las zonas tensionadas, mientras que el PSOE opta por un aumento de los incentivos fiscales a los propietarios que decidan alquilar, para conseguir que salgan más viviendas al mercado. El problema que tiene el control de precios es que no funciona. Es más, intervenir los precios agrava el problema en lugar de solucionarlo, como ya se está viendo en Berlín y París.
Cuando se fijan artificialmente los precios, se desincentiva la inversión y el mercado del alquiler desaparece. Esto es lo que sucedió en España con la Reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la llamada renta antigua, que establecía que los contratos de alquileres fueran indefinidos hasta el fallecimiento del inquilino, con la posibilidad de subrogarse para su cónyuge y sus descendientes, mientras que la renta solo podía subir de acuerdo con el IPC. En estas condiciones, invertir para alquilar no era rentable, pero sí lo era construir para vender. La oferta de viviendas en alquiler se evaporó y no volvió a incrementarse hasta las siguientes reformas de la ley, en 1985 y 1994.
En las ciudades en las que se aplica, el límite de precios está perjudicando a los arrendatarios. Si se reducen las viviendas disponibles pero la demanda se mantiene resultará muy difícil acceder a ellas, lo que provocará largas listas de espera y desatará una picaresca de recomendaciones y sobornos para sortearlas. También permitirá que los propietarios hagan una selección entre los aspirantes con los criterios y requisitos que crean convenientes (económicos, culturales, estéticos…) que no tendrán que justificar. Conseguir un alquiler puede resultar más difícil que obtener una plaza en una oposición. Esto hará que desistan de intentarlo y que elijan la compra como la única forma posible de tener un sitio en el que vivir.
Si se fijan los precios, los propietarios encontrarán la manera de cobrar más a sus inquilinos sin quebrantar la regulación; por ejemplo, cobrando por los trasteros, las plazas de garaje o el uso de las instalaciones comunales, incluyendo un plus por servicios como el acceso a internet o la recogida de basuras, etc. O bien, quebrantándola, pactando parte del pago en negro o llegando a cualquier otro tipo de acuerdo que dé ventaja a un posible inquilino sobre los otros.
También es de esperar que se deterioren los inmuebles, ya que el arrendador invertirá lo mínimo posible en el mantenimiento de sus edificios.
Además, los límites al alquiler disparan los precios en las zonas cercanas en las que no se aplican, como ha sucedido en las ciudades próximas a Berlín
En esto del alquiler hay que distinguir entre los pequeños y los grandes inversores. Actualmente, el 95 % de la vivienda en alquiler de nuestro país está en manos de particulares, mientras que el 5% restante pertenece a fondos de inversión. Por lo que, a corto plazo, es a los pequeños propietarios a los que hay que estimular y ofrecer las garantías suficientes como para que pongan sus viviendas en el mercado.
Se estima que en las grandes ciudades como Madrid hay un 10% de viviendas vacías. Lograr que las viviendas que no están siendo usadas salgan al mercado del alquiler se puede conseguir mediante incentivos y coerciones. Por ejemplo, financiando su rehabilitación o aumentando el IBI de las viviendas vacías sin justificación. También sería de enorme ayuda una regulación mucho más estricta de los pisos turísticos.
Más que intervenir los precios, de lo que se trata es de aumentar la oferta. Estimulando a los propietarios para que alquilen o creando un parque público de viviendas de alquiler, como los que tienen muchos municipios europeos. En España, hasta el momento, las viviendas de protección oficial se han construido para venderlas a precios asequibles, ahora se trataría de construirlas para alquilarlas a precios razonables.
Lo que no es de recibo es forzar, mediante leyes y normativas, a los pequeños o grandes propietarios a que destinen sus viviendas al alquiler social.
El problema de la vivienda siempre ha estado asociado al suelo. A más suelo edificable, menor coste de vivienda. Temas como ordenación territorial de usos y actividades o la planificación de usos ligado todo ello a la calidad ambiental, fueron en su momento medidas estrella del primer gobierno de UCD donde se creó el Centro de Ordenación Territorial y Medio Ambiente (CEOTMA) donde se incluía la necesidad de presentar estudios previos de impacto ambiental en cualquier actuación pública o privada. Que yo sepa todo esto se fue al garete con el PSOE que encontró en la clasificación de suelo un buen sistema de financiación para el partido (Malesa, Time Export, etc.). Todo consistía en comprar a precio de rústico para, a través de los órganos institucionales urbanísticos o de la planificación territorial, subir la calificación y el precio. Hubo una buena corte de «conseguidores» (ahora más fino «lobbys») que se movían como pez en el agua en estos temas.
En el régimen anterior se había creado el Instituto Nacional de la Vivienda que puso en marcha miles de promociones urbanas a bajo precio de las que se beneficiaron muchos de los que eran contrarios al mismo (tengo cerca algún ejemplo) pues, en contra de la propaganda ignorante, el mundo de la socialdemocracia (o «Estado de Bienestar»), ya figura en las leyes fundamentales: «una reacción contra el capitalismo liberal y el materialismo marxista».
En la actualidad, donde -aparte de los impuestos- se cobra por cualquier acto administrativo, por cualquier uso o disfrute del paisaje, por la circulación rodada en gran parte de las autopistas, por entrar en las iglesias o los museos….. es bueno recordar cómo se puede gestionar lo público con una mayor eficacia social.
La propuesta de poner límites a la gestión particular de la vivienda, parece que quiere tener ese trasfondo pero, en definitiva, estamos ante una forma más de controlar la cada vez más escasa economía de la actividad privada. Ya lo han hecho con el sistema bancario donde, de pronto, todos nos hemos convertido en sospechosos de «blanqueo de capitales», en delincuentes potenciales si se pretende disponer libremente de los fondos propios sin dar parte al gobierno y pagar por ello….. los fondos de pensiones particulares que sostienen en gran parte la deuda pública, tienen la misma fiscalización… En fin, no podemos esperar de nuestros dirigentes más que absurdas y pretenciosas maneras de justificar un socialismo que se fue por el desagüe hace ya muchos años. Ahora es el social-capitalismo en un «mix» de intereses mutuos. Quizás habría que entender el tema de los alquileres por ese lado.
Un saludo.